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K11做輕資產(chǎn)，底氣來自哪里？
來源 |?贏商網(wǎng)（ID：winshang）
作者 |?蘇珊、和賀文??編輯 | 何麗思
數(shù)據(jù)分析師?|?劉美婷
圖片來源 | K11項目官方
K11也開始做輕資產(chǎn)了！?
今天（3月16日）， K11集團宣布，集團旗下全資子公司深圳新藝思成功投得由上海浦發(fā)上城置業(yè)有限公司公開招標(biāo)的上海金橋地鐵上蓋項目商業(yè)部分管理服務(wù)的項目。
據(jù)了解，該項目地塊總占地面積約42萬平方米，K11將透過輕資產(chǎn)管理的合作模式，把K11旗下專為新世代打造的“文化沙盒”—— K11 Select首次引入上海。
而此次中標(biāo)項目也標(biāo)志著K11集團正式進軍輕資產(chǎn)管理市場。K11創(chuàng)始人鄭志剛表示，集團將以此項目為起點，把輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)延伸至全國各個城市。預(yù)計2023年底，其商業(yè)管理輕資產(chǎn)項目將增至10個。
K11進軍輕資產(chǎn)，為何選擇上海浦東作為首個據(jù)點？作為中高端物業(yè)輕資產(chǎn)的少數(shù)代表之一，K11的優(yōu)勢在哪里？此次K11殺入內(nèi)地輕資產(chǎn)市場，又將會為行業(yè)格局帶來哪些變化與影響？
K11首個輕資產(chǎn)項目落地上海浦東
與嘉里、印力、三井等“火拼”
浦東這片商業(yè)熱土，連續(xù)幾年都是上海新增商業(yè)最多的區(qū)域。放眼至整個區(qū)域，除了陸家嘴、世博、前灘等熱門商圈，其他區(qū)域的商業(yè)潛力同樣處于爆發(fā)邊緣。
尤其是近兩年來，除K11集團外，嘉里、印力、三井不動產(chǎn)、大悅城等知名房企紛紛將目光瞄向浦東，以搶占商業(yè)先機。
此次，K11集團投得上海金橋地鐵上蓋項目商業(yè)部分管理服務(wù)項目——上海金橋K11 Select，位于風(fēng)頭正熱的金橋區(qū)域。前不久公示的《上海市商業(yè)空間布局專項規(guī)劃（2021-2035年）》草案中，金橋被列為地區(qū)級商業(yè)中心，商業(yè)地位進一步提升。
◎?圖片來源：贏商數(shù)智化產(chǎn)品?- 城市商業(yè)地圖
早在K11進入之前，嘉里建設(shè)便聯(lián)合GIC拿下了金橋區(qū)域的另一幅商辦地塊，耗資超60億。該項目已于前段時間正式開工，將打造成為公共交通導(dǎo)向型發(fā)展項目（上海軌道交通巨峰路站，6號線與12號線交匯站）。同處金橋范圍、正在開發(fā)的項目，還有華潤萬象生活打造的萬象天地。
贏商大數(shù)據(jù)顯示，金橋商圈為成熟的區(qū)域商圈，無論是交通便利性、商業(yè)成熟度，還是聚客能力、客群消費力、人口規(guī)模等商圈指數(shù)，均在7分以上，區(qū)域內(nèi)已開業(yè)的購物中心包括上海金橋國際商業(yè)廣場、上海久金廣場、上海金橋大拇指廣場、LaLaport上海金橋等。
從地圖上來看，上海金橋K11 Select項目東至贛橋路（外環(huán)運河）, 南至桂橋路，西至金穗路，?北至金海路，西北側(cè)緊鄰華為研發(fā)中心，與金橋商圈目前開業(yè)的項目、嘉里新競得地塊均存在一定距離。其到來，或?qū)⑦M一步擴大金橋商圈的覆蓋范圍，為區(qū)域商業(yè)帶來更多可能。
反觀K11，在上海市場不僅擁有已經(jīng)運營9年之久的上海首座K11，還于2020年競得黃浦區(qū)淮海中路地塊，打造上海第二座K11，且該地塊已于2021年正式動工。如今，金橋K11 Select的到來，不僅壯大了企業(yè)的商業(yè)版圖，形成“浦西兩子、浦東一子”的格局，還將與另外兩座K11發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，打造全新的文化零售新地標(biāo)。
目前，包括香港在內(nèi)，K11品牌已落戶國內(nèi)6個城市，且均憑借著獨特的地位，取得不錯的業(yè)績表現(xiàn)。2022財年上半年（截至2021年12月31日），K11中國內(nèi)地銷售額同比上升39%。
項目擴張方面，預(yù)計至2026財年，K11將落地大中華地區(qū)的10個重點城市，合計38個項目，總樓面面積達(dá)279.4萬㎡。
以中高端物業(yè)“殺入”輕資產(chǎn)
K11的優(yōu)勢在哪里？
K11進軍輕資產(chǎn)備受業(yè)界關(guān)注，是因為中高端物業(yè)輕資產(chǎn)的數(shù)量占比極少。從全國輕資產(chǎn)項目的檔次來看，以K11為代表的中高檔項目只占2%左右。
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一是能做中高端項目，對運營商的要求極高，門檻限制了數(shù)量；
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二是中高端的項目的項目多在高線城市，且多數(shù)是為企業(yè)的核心資產(chǎn)，因此輕資產(chǎn)的獲取機會不多。
因此，在數(shù)量上，中高端項目的輕資產(chǎn)市場，雖然毛利率可能較高，但市場容量較小，規(guī)模效應(yīng)較弱，需要在每個項目上深耕細(xì)作。
從業(yè)務(wù)邏輯來看，輕資產(chǎn)模式是足夠多的行業(yè)經(jīng)驗和知識、相當(dāng)強的運營管理能力能，夠在不同的項目間實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的拓展與復(fù)制，將品牌溢價最大化。
就中國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)實而言，頭部輕資產(chǎn)公司的進入門檻是必須擁有大量優(yōu)質(zhì)的固定資產(chǎn)，只有打造過優(yōu)質(zhì)的標(biāo)桿項目，才能擁有管理經(jīng)驗，向外輸出品牌溢價。
所以輕資產(chǎn)的進入門檻是：打造過標(biāo)桿項目、擁有成熟的產(chǎn)品線、能夠?qū)⒐芾砟芰σ?guī)模化。是在原重資產(chǎn)項目上擴大管理半徑的能力。
從全國的K11項目來看，主要顯現(xiàn)了三大特點：定位成功差異化、選址合理、核心城市。這幾個特點也為K11發(fā)展輕資產(chǎn)提供了更有力的支撐。
這種產(chǎn)品上的特點，也會相應(yīng)地延伸在輕資產(chǎn)的項目選擇上。雖然K11產(chǎn)品有非常好的競爭優(yōu)勢，但也會限制在核心城市、核心區(qū)位上。
擁有核心城市中高端物業(yè)且樂意與K11合作的業(yè)主方可能是兩大類型：一是相當(dāng)有實力但較低調(diào)的開發(fā)商，如央企國企等；二是當(dāng)?shù)氐膰舐?lián)合K11打造城市名片。
K11一改港資重資產(chǎn)的背后
輕資產(chǎn)是行業(yè)發(fā)展核心趨勢
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確保對第三方項目經(jīng)營權(quán)的穩(wěn)定性，可專注提升在管項目的經(jīng)營效益，利于公司未來收入和業(yè)績的增長。萬達(dá)商管所持有的項目經(jīng)營權(quán)不因物業(yè)買賣而受到影響，且租賃合約期限通常為20年；
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商業(yè)運營服務(wù)提供商與業(yè)主間利益一致，增強雙方優(yōu)化項目運營的動力。截至2021年6月30日，萬達(dá)商管在管的106個第三方項目中，72個為租賃運營模式。母公司項目方面，經(jīng)2020年及2021年1月兩次調(diào)整，其中35個轉(zhuǎn)為租賃模式，至2021年3月后母公司擁有的274個項目全部統(tǒng)一為委托管理模式。
